(Geschäftsraum-)Miete und (Unternehmens-)Pacht in der Pandemie
17.03.2020
Nach den §§ 1104 ff ABGB kann die Verpflichtung zur Leistung von Miet- oder Pachtzinsen entfallen, wenn das Bestandobjekt wegen eines außergewöhnlichen Zufalls nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Eine partielle Zinsminderung oder gar gänzliche Zinsbefreiung ist möglich. Das Ausmaß kann nur im Einzelfall beurteilt werden.
Ein außergewöhnlicher Zufall iSd § 1104 ABGB ist ein elementares Ereignis, das einen größeren Personenkreis trifft und von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für die Folgen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Es handelt sich um massive, nicht abgrenzbare und für den Einzelnen nicht fassbare oder beherrschbare Ereignisse. § 1104 ABGB zählt beispielhaft Ereignisse auf: Krieg, Überschwemmungen oder auch Seuchen. Dem gleichgesetzt hat die Rechtsprechung auch behördlich verfügte Verbote und Umstände, die außerhalb des Bestandobjekts eingetreten sind und den Zugang zu diesem (be)hindern.
Aufgrund der Coronavirus-Pandemie hat die Bundesregierung zur Eindämmung gesetzliche Maßnahmen beschlossen, insbesondere wurde die Schließung zahlreicher Betriebe, Gastronomie, Geschäfte, Fitnessstudios, Kinos, Bars, Nachtklubs, etc., angeordnet. Unter Rechtsexperten herrscht ungeachtet auf die Einzigartigkeit der Situation eigentlich Einigkeit darüber, dass die Pandemie grundsätzlich in Zusammenschau mit den behördlichen Maßnahmen einen außergewöhnlichen Zufall iSd § 1104 ABGB darstellt.
Für Betriebe, die geschlossen werden mussten, ist der Anwendungsbereich des § 1104 ABGB daher eröffnet. Freilich unterscheiden die Bestimmungen zwischen Miete und Pacht. Während bei (Geschäftsraum-)miete auch eine Mietzinsminderung (aufgrund eingeschränkter Brauchbarkeit) möglich ist, ist dies zumindest nach dem Wortlaut des Gesetzes bei (Unternehmens-)Pacht nicht so: Hier gilt in der Regel, dass eine bloß beschränkte Brauchbarkeit nicht zu einer Minderung des Pachtzinses berechtigt, erst die gänzliche Gebrauchsunfähigkeit führt zu einer Bestandzinsbefreiung.
Weiters wird man beachten müssen, dass Räumlichkeiten von Unternehmen auch dann benutzbar sind, wenn der Kundenverkehr, sei es auch aufgrund behördlicher Maßnahmen, ausbleibt. Im Dienstleistungsbereich (Unternehmensberatung, freie Berufe, etc) oder im Onlinehandel wird die geschäftliche Einschränkung wesentlich geringer sein, als dies bspw für Zahnärzte, Friseure oder andere Berufe anzunehmen ist, wo der persönliche Kundenkontakt unabdingbare Voraussetzung der Geschäftstätigkeit ist. Umgekehrt werden auch von der behördlichen Schließung an sich überhaupt nicht betroffene Berufsgruppen von der Pandemie an sich betroffen sein – die – geöffnete – Trafik im Einkaufszentrum leidet – anders als die unmittelbar benachbarte Apotheke – vermutlich ebenso unter Corona wie der Mexikaner auf der Ebene darüber. Schließlich wird auch berücksichtigt werden müssen, ob der Geschäftsumsatz gar nicht, oder nur zeitlich später erwirtschaftet wird.
Die Prüfung der konkreten Regelung im Vertrag ist deswegen notwendig, weil im Sinne der Vertragsfreiheit von den gesetzlichen Regelungen abgegangen werden kann. Relevant sein kann dabei, ob der Vertrag als Vertragsschablone (iSv „AGBs“) vom Vermieter vorgegeben wurde, oder nicht (sohin „ausgehandelt“ wurde).
Dauert die Unbenutzbarkeit längere Zeit, besteht allenfalls sogar ein Recht des Mieters oder Pächters, den Vertrag nach § 1117 ABGB aufzulösen, und zwar insbesondere dann, wenn nicht zu erwarten ist, dass das Bestandobjekt in absehbarer Zeit wieder gebrauchsfähig ist. Ob, und ab wann, die derzeitige Pandemie sogar dieser Bestimmung einen Anwendungsbereich eröffnet, ist derzeit nicht abzusehen, zu hoffen ist es jedenfalls nicht. Interessant, und bis dato wenig erörtert geblieben, ist, dass die §§ 1104 ff ABGB auch auf bestimmte Leasingverträgen (die einem Bestandvertrag ja ähnlich sind), mit der Konsequenz der Minderung / Befreiung von Leasingraten, zur Anwendung kommen könnten.
Empfehlung: Aus wirtschaftlicher Sicht ist die Brauchbarkeit des Geschäftslokals in der Krise vom Unternehmer (selbst-)kritisch zu hinterfragen. Rechtlich ist zu prüfen, ob Miete oder Pacht vorliegt, und welche Regelungen im konkreten Vertrag (zulässiger Weise) getroffen wurden. Sodann ist mit dem Eigentümer Kontakt aufzunehmen, und eine Lösung zu suchen. Scheitert eine einvernehmliche Lösung, kann (auf Basis einer gesicherten Beurteilung!) entweder der Zins einseitig gemindert werden (damit nimmt man eine Klage in Kauf, freilich: Auch Gerichte werden in den nächsten Monaten nur im Notbetrieb arbeiten!), oder es wird der Zins ausdrücklich „unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ beglichen. Auch diesfalls wird aber in aller Regel – mit vertauschten Rollen – ein Verfahren zu führen sein, in dem die Höhe des Zinses ex post unter Berücksichtigung der oben genannten Parameter vom Gericht bestimmt wird.
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