Erste Rechtsprechung des OGH zu Mietzins in der Pandemie

28.10.2021

Zur Frage, wie sich die Corona-Pandemie auf die Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins und Betriebskosten auswirkt, hat es umfangreichste Diskussionen gegeben (siehe unter vielen Oberhammer, Pandemie und Geschäftsraummiete, JBl 2021 417-432, sowie 493-505). Der Oberste Gerichtshof („OGH“) hat nunmehr in 3 Ob 78/21y vom 21.10.2021 erstmals dazu Stellung genommen. Fraglich war, ob eine Mieterin eines Solarstudios für April 2020 Mietzins zahlen musste, obwohl zum damaligen Zeitpunkt die Kunden aufgrund behördlicher Anordnung keinen Zutritt hatten. 

Der OGH kam zum Ergebnis, dass gem §1104 ABGB kein Mietzins zu bezahlen ist, wenn die Bestandsache wegen „außerordentlicher Zufälle“ nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Es entfiele diesfalls die verschuldensunabhängige Erhaltungspflicht des Bestandgebers (also des Vermieters), es käme aber auch zur „Erlassung des Zinses“. Das Höchstgericht hat sich also der überwiegenden Meinung angeschlossen, wonach ein Betretungsverbot grundsätzlich einen Anwendungsfall des § 1104 ABGB bilden kann, da es sich um einen außerordentlichen Zufall handle, ein elementares Ereignis, das vom Menschen nicht beherrschbar sei, sodass für die Folgen von niemandem Ersatz erwartet werden könne. 

Nach Ansicht des OGH konnte die Betreiberin des Solarstudios zumindest im Zeitraum vom 1.-30. April 2020 das Sonnenstudio auch nicht teilweise nutzen, auch eine eingeschränkte Verwendung, etwa für administrative Tätigkeiten, wäre nicht in Betracht gekommen. Offen gelassen hat der OGH in dieser Entscheidung freilich die Frage, ob die Bestandnehmerin, trotz Anwendbarkeit des §1104 ABGB verpflichtet wäre, (nur) die Betriebskosten zu bezahlen. Aufgrund des Verfahrensganges stellte sich diese Frage hier nicht.